Mitől alakult ki a kínai ingatlanbuborék?
Elsősorban geopolitikai okai vannak, hogy a VIG csoporton belül jelenleg nem tartunk kínai eszközöket (gondoljunk csak bele, egy esetleges tajvani konfliktus nyomán kialakuló turbulenciák milyen beláthatatlan következményekkel járnának a helyi tőzsdéken), de az óvatosságot gazdasági okok is indokolják. Hiába a nemrég hozott támogató intézkedések, a világ legnagyobb eszközosztályában, a világgazdaságra is hatással lévő kínai ingatlan szektorban egyelőre nyoma sincs a javulásnak. Hogyan is jutottunk el idáig, és vajon elég lehet-e a nemrég bejelentett támogatási csomag a korábban a gazdaság fő motorjának számító szektor stabilizálására?
A kínai ingatlanpiac kifejezetten fiatalnak tekinthető, ugyanis a 70-es években a lakások, házak még nem lehettek magántulajdonban. A 80-as években indult gazdasági fellendüléssel azonban az emberek egyre nagyobb számban költöztek a városokba (keresletből nem volt hiány, ami elsősorban a már említett urbanizációnak volt köszönhető). Míg az 1990-es évek elején nagyjából a lakosság harmada élt csak városokban, napjainkra ez kétharmadra emelkedett. Ez közel 500 milliós növekedést jelent. Az ingatlanpiac privatizációja 1988-ban indult meg (a korábbi bérlők kedvező áron juthattak tulajdonhoz), majd 1998-ban teljesen megszüntették az állami lakások rendszerét. Mára a háztartások 80-90%-a lett lakástulajdonos.
A kormány 1988-ban a földtulajdont is elválasztotta a földhasználattól, és az utóbbira szóló jogot a helyi önkormányzatoknak adta. Ezek pedig ezt a jogot komoly profittal tudták értékesíteni az ingatlanfejlesztőknek. Amire szükségük is volt: egy 1994-es adóreformmal ugyanis a kormányzat elkezdett egyre több adóbevételt elvonni a helyi önkormányzatoktól, miközben ambiciózus növekedési célokat kaptak. Így azok arra voltak motiválva, hogy növeljék bevételeiket a földhasználati jogok eladásaiból. 2010-re a helyi önkormányzatok bevételének közel 70%-a származott a földhasználati jogok értékesítéséből, azaz a működésük leginkább az ingatlanpiactól függött. Elsősorban ezen okok miatt alakult ki az az építési boom, ami a kínai ingatlanfejlesztést tette nem csak a kínai, hanem a globális gazdasági növekedés fő motorjává, és a szektort a világ legnagyobb eszközosztályává.
A folyamatot ráadásul tovább gyorsította, hogy az ingatlanfejlesztők hatalmas tőkeáttétellel működtek. Kínában a vásárlóknak a kívánt ingatlan árának nagy részét előlegben ki kellett fizetni, sok esetben még azelőtt, hogy az építés elkezdődött volna. Ezzel a fejlesztők rengeteg kamatmentes finanszírozáshoz jutottak, amit újabb projektekhez használtak fel. Ez a rendszer egészen addig működik, amíg a kereslet magasan marad, az ingatlanárak felfelé mennek, és az emberek bíznak a rendszerben. Ez sokáig így is volt, a kínai lakosság elsőszámú befektetése az ingatlan lett, az állami bankok pedig olcsó hitellel támogatták is a második, harmadik, vagy akár negyedik ingatlan megvásárlását is. A spekuláció, a folyamatos áremelkedés és a gyakorlatilag kontrollálatlan méretűvé duzzadó adósság következtében egyre nagyobb méretű ingatlanbuborék alakult ki. Míg 2024 elején Párizsban 17, New Yorkban 11 évnyi átlagos bér volt szükséges egy átlagos ingatlan megvásárlásához, addig ez a mutató Shanghaiban 48 évre emelkedett.
„A blog írásában közreműködő szerzők semmiféle felelősséget nem vállalnak a blogon megjelent írásaik alapján hozott befektetési döntésekért és azok következményeiért, illetve a weboldalon található adatok esetleges hiányosságaiért vagy pontatlanságaiért. A jelen blogon megjelenő írások magánszemélyek szubjektív véleményét tükrözik, nem minősülnek befektetési elemzésnek vagy ajánlásnak.”
