-Loncsák András-
A tapasztalatok azt mutatják, az ingatlanpiaci ciklusok hossza 5-10 év között mozog. Az egyes régiókban és az egyes ingatlan típusokban ez eltérő lehet, de vannak olyan helyzetek, amikor a ciklus hossza ennél rövidebb vagy hosszabb. Az ezt befolyásoló tényezők közé tartozik például a gazdasági növekedés, az infláció, a kamatok, a munkanélküliség, a fogyasztói és befektetői bizalom, a demográfiai tényezők, amelyek jelenleg nem igazán támasztják alá az ingatlanok reálértéken vett áremelkedését.
Magyarországon a subprime krízissel, majd azt követően az Eurózóna válsággal nehezített 2008-2015 közötti időszakban az országos lakásárak 2013-ig nominálisan 20%-kal csökkentek, míg reálértéken 33%-kal értékelődtek le. A 2008-as négyzetméter árakat pontosan 7 évbe telt nominális szinten újra elérni, amely megágyazott egy újabb, szintén 7 éves felértékelődési ciklusnak. Ez utóbbi egy begyorsuló szakasz után (Covid-hatás és az éledező infláció előli menedék keresés) egészen 2022-ig tartott, amikor is az árakban ismét korrekció kezdődött.
Inflációs környezetben ugyanis emelkednek a beruházók és az ingatlanfejlesztők költségei, amelyet ugyan érvényesítenek az eladási árakban, ám a szintén az infláció következtében emelkedő hitelkamatok végül nehezítik a finanszírozáshoz való hozzáférést és csökkenti a bérbeadásból származó hozamot. Csökken a befektetői kereslet, az ingatlanpiac konkurenciájaként felértékelődnek az alacsonyabb kockázatú kötvények, megtakarítások.
A jelenlegi gazdasági folyamatok alapján joggal feltételezhetjük, hogy a jelenlegi “medvepiac” is tartós lesz. Akár 7 évig is eltarthat, és a jelenlegi, magas inflációs környezet és kilátások miatt reálértékben valószínűleg súlyosabb leértékelődésre számíthatunk. Ráadásul a háztartási energiaárak átárazódása miatt a folyamat ezt a szegmenst különösen érzékenyen érintheti, így a mostanában slágernek számító lakóingatlan befektetés a következő években nem tűnik igazán versenyképes befektetési alternatívának.
