A buborék kipukkanása és a szektor kilátásai
A kínálat eközben pedig egyre nagyobbá vált a kereslethez képest, mostanra nagyjából 70-80 millió lakás áll üresen az országban. Ezek a folyamatok egyre jobban zavarták a kormányt, Hszi Csin-ping elnök már 2017-ben szóvá tette, hogy a lakások arra valók, hogy lakjanak bennük, nem pedig, hogy spekuláljanak velük. Ezt követően szabályozások is születtek a lassan tarthatatlanná váló helyzetre: a 2020-ban bevezetett „három vörös vonal” szabály szigorúan korlátozta a nagymértékben eladósodott ingatlanfejlesztők további hitelfelvételét. Ennek egyenes következménye volt, hogy azok nem tudták finanszírozni a folyamatban levő építkezéseket – még azokat sem, amelyeket már korábban előre értékesítettek. Rengeteg ingatlanfejlesztő került csődközelbe, nem épült fel a már kifizetett ingatlanok jó része. Ez pedig elindította a lavinát: nem csak az árak és az új építések, de a bizalom is a mélybe zuhant. Mivel a kínai lakosság megtakarításának nagy részét adják az ingatlanok, így az áresések a vagyonuk érdemi csökkenését okozták.
Ennek következtében alábbhagyott a fogyasztási kedv is és az egész gazdaság is komoly nyomás alá került. A kínai vezetés 2022-től kezdve folyamatosan hozott támogató intézkedéseket, de ezek legfeljebb arra voltak elegendőek, hogy a katasztrófát elkerüljék, a negatív spirálba kerülő folyamat megállítására nem. Az idén áprilisi Politikai Bizottság ülésén végül kijelentették, hogy az ingatlanszektor stabilizálása elsőszámú fontosságú, és ennek megfelelően májusban az eddigi legnagyobb mértékű intézkedéscsomagot jelentették be a szektor megmentésére.
Egyrészt felszólították a helyi önkormányzatokat, hogy vásárolják fel a már befejezett, de nem értékesített ingatlanokat, és alakítsák át őket megfizethető lakásokká – ezek lehetnek állami tulajdonú, vagy államilag támogatott bérlakások vagy akár osztott tulajdonú lakások. Ehhez 500 milliárd jüan finanszírozást nyújtanak, amiből 300 milliárd jüan a központi bankon keresztül érkezik, refinanszírozási program keretében. Másrészt csökkentették a jelzáloghitel kamatok mértékét és az ingatlan vásárlásokhoz szükséges önerő szintjét is (ez most 15%-ra első, és 25%-ra második ingatlan esetén), hogy segítsék fellendíteni a szinte teljesen eltűnt keresletet. Harmadrészt lehetővé tették, hogy a korábbi 5 év helyett 1-3 év egybefüggő munkaviszonnyal is ingatlanhoz lehet jutni.
Az intézkedéscsomag ugyanakkor – bár tagadhatatlanul jelentős mértékű – alulmúlta a várakozásokat. Az 500 milliárd jüan összegű forrás például mindössze 6-7%-át teszi ki az előrejelzett éves ingatlan eladásoknak. A csalódottságot jól mutatja a piacok reakciója is: míg a konkrét számok bejelentése előtt komoly felpattanás volt az ingatlanfejlesztő cégek tőzsdei árfolyamában (de általánosságban is a kínai részvénypiacon), a bejelentés óta újra esnek az indexek.
Az ingatlanpiaci adatokban sem látható egyelőre semmilyen jelentős fordulat, a lakásépítési aktivitás és az eladások száma továbbra is csökken, sőt, májusban az ingatlanárak esése még inkább begyorsult.
A piac tehát továbbra sem érte el a mélypontját: az intézkedések hatása várhatóan csak hosszabb távon fog majd jelentkezni, de a folyamat megfordításához vélhetően további támogató intézkedésekre lehet majd szükség. Ezek közül az egyik legfontosabb a kereslet fellendítése lenne, amihez először a lakosság bizalmát kellene visszaállítani – bár talán ezt a legnehezebb elérni. Ráadásul a demográfiai folyamatok sem támogatják a kereslet hosszú távú bővülését: a kínai népesség ugyanis egyszerre csökken és öregszik. várakozások szerint 2040-re a lakosság közel 30%-a 60 év feletti lesz. Az elmúlt évek intézkedései annyiban hatásosak voltak, hogy nem dőlt be teljesen az ingatlanszektor Kínában, viszont előretekintve egy elhúzódó, a japán ingatlanpiac leeresztéséhez hasonló folyamat könnyen elképzelhető, ami a gazdaság egészére nézve sem ígér túl sok jót.
„A blog írásában közreműködő szerzők semmiféle felelősséget nem vállalnak a blogon megjelent írásaik alapján hozott befektetési döntésekért és azok következményeiért, illetve a weboldalon található adatok esetleges hiányosságaiért vagy pontatlanságaiért. A jelen blogon megjelenő írások magánszemélyek szubjektív véleményét tükrözik, nem minősülnek befektetési elemzésnek vagy ajánlásnak.”
