Az Otthon Start 2025. szeptember 1-jén indult, és 2026 augusztusának közepéig nagyjából 56 ezer szerződés köttetett meg a keretében, több mint 2000 milliárd forint értékben – derül ki a Portfolio egyéves összegzéséből. Ez havi 5000–5700 kölcsönszerződést jelent, vagyis a fix 3 százalékos, első lakást vásárlóknak szánt konstrukció egyetlen év alatt a hazai lakáshitelezés gerincévé vált.
A számok mögött viszont fordulat látszik. A Bankmonitor becslése szerint 2026 egészében körülbelül 122 ezer lakástranzakció lehet, ami 17 százalékos visszaesés a 2025-ös 147 ezerhez képest, miközben az átlagos hitelösszeg 19,7 millió forintról 27,8 millió forintra ugrott. Kevesebben vásárolnak, de akik igen, sokkal nagyobbat hiteleznek.
Ha most állsz döntés előtt, két dolgot érdemes szétválasztanod: a kamattámogatás valóban rendkívül olcsó pénz, a lakáspiac viszont éppen most fordul. Az alábbiakban végigmegyünk azon, mit tudunk biztosan a program egy évéről, mi változott az elmúlt hetekben, és milyen kérdéseket kell feltenned magadnak egy 25 éves futamidő előtt.
Az első év mérlege számokban
A Portfolio adatai szerint 2025 szeptembere és 2026 júniusa között az összes lakáshitel-kihelyezés 69 százaléka volt Otthon Start, további 9 százalék egyéb támogatott hitel, és mindössze 22 százalék piaci kamatozású kölcsön. Az Otthon Start-hitelek átlagos összege 33–36 millió forint körül alakult, az átlagos hitelfedezeti arány – vagyis a hitel és az ingatlan értékének hányadosa – 60 százalékról 70 százalék fölé emelkedett.
Az igénylők 59 százaléka 35 év alatti volt az első félévben. Ugyanakkor a program erősen a magasabb keresetűek felé billent: a Portfolio összesítése szerint az Otthon Start-hitelek 76 százaléka került a legfelső jövedelmi ötödbe (a piaci hiteleknél ez 66 százalék), a teljes hitelösszeg 59 százalékát pedig a legfelső jövedelmi tizedbe tartozók vették fel.
A kínálati oldalon is meglátszott a hatás: a kiadott építési engedélyek száma éves összevetésben 31 százalékkal, 24 ezerről 32 ezerre nőtt. A hitelből vásárlók aránya a korábbi 30–40 százalékról 60–70 százalékra emelkedett.
Mennyivel drágultak a lakások – és miért lassul most
A Bankmonitor augusztus végi elemzése szerint a program bejelentése óta eltelt egy évben országosan 12, Budapesten 8 százalékkal drágultak a lakások. A drágulás azonban nem egyenletesen oszlott el: az első félévben 10, illetve 7 százalék volt, a másodikban már csak 2, illetve 1 százalék. Összehasonlításként: a zöld otthon program első évében 29 százalékos áremelkedést mértek, vagyis az Otthon Start ársokkja ennek nagyjából a harmada.
2026 második negyedévében országosan nagyjából 1, Budapesten 0,5 százalékos árcsökkenés látszott, Észak-Magyarországon pedig 10 százalékos negyedéves esés. Az ingatlan.com júliusi lakásárindexe szerint az árak havi szinten gyakorlatilag stagnáltak (0,1 százalék), éves szinten 11,9 százalékkal voltak magasabbak – és ha ez a lassulás kitart, 2027-ben tíz év óta először kerülhet 10 százalék alá az éves drágulás.
Az alkuk is visszatértek. Az OTP Ingatlanpont szeptember 10-én közölt adatai szerint az átlagos árengedmény 6,4 százalékra nőtt, ami közel kétéves csúcs; a családi házaknál nagyjából 8, a panellakásoknál 2–3 százalék. A belvárosi budapesti kerületekben az átlagár 1,4 millió forint négyzetméterenként, ami éves szinten 3 százalékos csökkenés.
A lényeg: a hitel oldalán ma is kivételesen olcsó a pénz, az ingatlanpiacon viszont már a vevő van jobb tárgyalási pozícióban. Ez a kettő nem ugyanabba az irányba mutat: az egyik a sietésre, a másik a nyugodt alkudozásra ösztönöz.
Mik most a program feltételei
A program hivatalos oldala szerint a legfontosabb korlátok a következők. Ezeket mindenképpen ellenőrizd a hivatalos programoldalon és a bankod hirdetményében is, mert a részletszabályok változhatnak, és a bankok ennél szigorúbb belső feltételeket is alkalmazhatnak.
- Maximális hitelösszeg: 50 millió forint, fix 3 százalékos kamattal, legfeljebb 25 éves futamidőre.
- Négyzetméterár-korlát: legfeljebb 1,5 millió forint bruttó négyzetméterenként.
- Teljes vételár: lakásnál legfeljebb 100, háznál legfeljebb 150 millió forint.
- Jogosultság: a megelőző 10 évben egyidejűleg legfeljebb egy belterületi lakóingatlanban lehetett legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányadod.
- Legalább 2 év igazolt tb-jogviszony, büntetlen előélet, negatív KHR-mentesség.
- Önerő: jogszabályi minimum 10 százalék – de ez kivétel, nem banki kötelezettség.
A 10 százalékos önerő a gyakorlatban ritkán elég. A Bankmonitor elemzése szerint az Otthon Start-hitelek átlagos hitelfedezeti aránya 71,1 százalék (a piaci hiteleknél 54,4 százalék), és a kölcsönök 64 százaléka 70 százalék feletti fedezeti aránnyal ment ki. A leggyakoribb buktató az értékbecslés: ha a bank az ingatlant a szerződéses árnál alacsonyabbra értékeli, a különbözetet neked kell saját pénzből kitenned. A jövedelmi oldalon 800 ezer forint alatti igazolt nettó jövedelemnél legfeljebb 50 százalékos jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató alkalmazható.
Ami az elmúlt hetekben változott
A kormány felülvizsgálja az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt lakásprojekteket. A Bankmonitor összefoglalója szerint 33 olyan beruházásról van szó, amely legalább 250 lakást tartalmaz, és amelyben a lakások legalább 70 százaléka megfelel az Otthon Start feltételeinek. A felülvizsgálat ideje alatt, 2026. december 31-ig ezek a projektek nem kaphatnak építési engedélyt.
A Portfolio által ismertetett törvényjavaslat ugyanezt rögzíti: az Otthon Start programkeretében tervezett magáncélú kiemelt beruházásoknál építési engedélyt legkorábban 2026. december 31-ét követően lehet kiadni. A már engedéllyel rendelkező vagy megkezdett építkezéseket ez nem érinti, és maga a hitelprogram sem áll le. Akit viszont érint, annak csúszik a beköltözés.
A Portfolio egyéves elemzése szerint a szabályok szigorítása is napirenden van: szóba került az első lakás fogalmának szűkítése, a bérbeadás korlátozása, az életvitelszerű ottlakás előírása és a társigénylőkre vonatkozó szabályok szigorítása. Ezek együtt a becslések szerint 20–40 százalékkal csökkenthetnék a program iránti keresletet. A Bankmonitor előrejelzése szerint, ha 2027. januári hatállyal szigorítást jelentenek be, az 2026 végén 100–200 milliárd forintos igénylési rohamot válthat ki.
A magyar lakáshitelezés négyötöde ma államilag támogatott konstrukció. Ez rövid távon olcsó hitelt jelent az igénylőnek, hosszú távon viszont azt is, hogy a piac ára és forgalma egyetlen kormányzati döntéstől függ.
TotalReturn
Kinek éri meg most belépni, és kinek jobb kivárni
Az olcsó kamat ma is verhetetlen: a Bankmonitor augusztusi összegzése szerint több bank a 3 százalékos plafon alatt hitelez (2,79 és 2,95 százalék között), miközben a piaci lakáshitelek 6,0–6,7 százalék körül mozognak. Ha megvan a stabil, tartós jövedelmed, valóban első lakást vásárolsz, és találsz olyan ingatlant, amely a négyzetméter- és árkorlátba is belefér, a mostani árkörnyezetben nem kell a drágulástól félned: az alkuk erősödnek, az árak stagnálnak.
Érdemes viszont kivárni, ha az önerőd épp csak a jogszabályi minimumot súrolja, ha az értékbecslés kockázatát nem tudod készpénzből lefedni, vagy ha új építésű, még engedély nélküli projektben gondolkodnál – utóbbinál az engedélystop miatt a határidők bizonytalanok. Az sem mindegy, hogy a jövedelmed mennyire kiszámítható: 25 év alatt egy fix 3 százalékos kamat is akkor működik jól, ha a törzsfizetésed nem csak a legjobb hónapokban fedezi a törlesztőt.
A hosszú futamidőnél három tétel az, amit a legtöbben alábecsülnek. Az első a bekerülési költség: az ügyvédi díj, az értékbecslés, a vagyonszerzési illeték és a felújítás nem része a hitelnek. A második a bérbeadási és ottlakási szabályok esetleges szigorítása, ami egy befektetési logikájú vásárlást utólag rúghat fel. A harmadik pedig a viszonteladhatóság: az 1,5 millió forintos négyzetméter-plafon miatt a program a piac egy jól körülhatárolt szegmensébe tereli a vevőket, és nem tudni, mennyire lesz likvid ez a szegmens, ha a támogatás feltételei megváltoznak.
Gyakori kérdések
Mennyi a maximális hitelösszeg és a kamat?
A hivatalos programfeltételek szerint legfeljebb 50 millió forint, fix 3 százalékos kamattal, maximum 25 éves futamidőre. Több bank a plafon alatt, 2,79–2,95 százalék között is hitelez a Bankmonitor augusztusi összesítése szerint.
Tényleg elég 10 százalék önerő?
Jogszabályilag igen, a gyakorlatban általában nem. Az Otthon Start-hitelek átlagos hitelfedezeti aránya 71,1 százalék, és a legnagyobb kockázat az értékbecslés: a szerződéses ár és a becsült érték közötti különbséget saját forrásból kell fedezned.
Leáll a program, ha felülvizsgálják a projekteket?
Nem. A felülvizsgálat 33 kiemelt lakásprojektet érint, amelyek 2026. december 31-ig nem kaphatnak építési engedélyt. A hitelprogram maga változatlanul elérhető, a szigorítás lehetősége azonban nyitott kérdés.
Források
- Ma egyéves az Otthon Start: 13+1 ábra arról, mit értünk el vele – Portfolio.hu
- Otthon Start: egy év alatt 12%-kal drágultak a lakások – Bankmonitor
- Meghaladhatja a 3 ezer milliárd forintot a lakáshitelpiac 2026-ban – Bankmonitor
- Kifogyott a lendület a magyar ingatlanpiacon – Portfolio.hu
- Korszakforduló előtt a magyar lakáspiac – Portfolio.hu
- Itt a törvényjavaslat: az Otthon Startot is érinti a beavatkozás – Portfolio.hu
- Felülvizsgálják az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt lakásprojekteket – Bankmonitor
- Tényleg elég 10% önerő az Otthon Starthoz? – Bankmonitor
- Otthon Start hitel – hivatalos programoldal (money.hu)
